Herança, doação e renda de aluguel mudam de patamar com a reforma. Calcule a sua exposição e veja como organizar o seu patrimônio imobiliário na janela de 2026, enquanto a regra de hoje ainda vale.
No Brasil, o patrimônio imobiliário cresceu e a estrutura ficou para trás. Terrenos, apartamentos e salas costumam estar em nome de pessoas físicas, sem holding, sem planejamento de sucessão e sem organização da renda de aluguel.
Enquanto isso não é organizado, a reforma vai cobrando mais em cada frente: o ITCMD sobe e passa a incidir sobre o valor de mercado, o aluguel entra no IBS e na CBS, e o inventário fica mais caro. É assim que uma parte do patrimônio imobiliário se perde em imposto que poderia ter sido evitado em vida.
Patrimônio grande não é patrimônio protegido. Proteger os seus imóveis é organizar a estrutura em vida, antes de a nova regra entrar em vigor.
Uma estimativa do novo imposto (IBS e CBS) sobre a sua renda de locação, quando você se enquadra como contribuinte. Ajuste com os seus números.
Carga total sobre a locação = receita anual de aluguel × carga tributária total estimada (IRPF somado ao IBS e à CBS, com redutor de 70% na parte de consumo).
Para a pessoa física, o IBS e a CBS na locação são carga nova, somada ao imposto de renda, e valem para quem tem mais de 3 imóveis e recebe acima de R$ 240 mil por ano. Numa holding, o IBS e a CBS substituem tributos antigos e geram créditos, reduzindo a conta. Por isso o percentual real depende do caso, e um diagnóstico é necessário para avaliar a alíquota de cada situação. Estimativa ilustrativa, não é cálculo fiscal.
No imobiliário, o maior impacto do novo ITCMD está na base de cálculo. Ela deixa de ser o valor venal ou declarado e passa a ser o valor de mercado do imóvel. Um apartamento comprado há vinte anos passa a ser tributado pelo que vale hoje. Veja a diferença.
A partir de 2027, herdar, doar e alugar imóveis passa a custar mais. A janela para organizar é 2026.
Calcular a minha exposiçãoQuanto você pagaria a mais de ITCMD na herança e na doação, e de IBS e CBS na locação, com base no valor de mercado.
Imóveis em pessoa física, renda de aluguel sem estrutura, subavaliação diante do novo cadastro e imóveis parados no ativo da sua empresa.
Holding imobiliária, doação com usufruto, classificação contábil correta e créditos de IBS e CBS: como reduzir o imposto de forma lícita, enquanto há tempo.
Como transmitir os imóveis com menor imposto, manter a renda no seu controle e passar o patrimônio organizado para a próxima geração.
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