O condomínio que a herança cria

Um bem que não se divide, dividido assim mesmo

Dinheiro se reparte entre três herdeiros sem perder nada. Um apartamento repartido entre três continua sendo um apartamento, e o que cada um recebe é uma fração ideal: uma medida jurídica sem correspondência física. Ninguém ficou com um cômodo, um andar ou um lado da casa.

O que cada herdeiro recebe é o direito de participar de toda decisão sobre o bem inteiro, e nenhum recebe o direito de decidir sozinho. É dessa configuração que nascem quase todos os conflitos familiares envolvendo imóvel.

O Código Civil trata dessa situação em um conjunto de artigos curtos e bastante específicos. Vale conhecê-los antes de precisar deles.

Quem paga: a fração, não o uso

O art. 1.315 resolve em uma linha a discussão que mais consome reunião de herdeiros: o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Na proporção da parte. Não na proporção do uso. Quem nunca vai ao imóvel deve o mesmo que quem vai todo fim de semana, se a fração for igual.

O parágrafo único acrescenta a regra que decide os casos sem documentação clara: presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Essa separação entre custeio e uso é a origem de dois mal-entendidos simétricos. De um lado, o herdeiro que não usa e entende que por isso não deve. De outro, o que ocupa sozinho e entende que, por cuidar do bem, está quite. O dispositivo não dá nenhum dos dois descontos. O que a família pode fazer é combinar uma compensação pelo uso exclusivo, o que é assunto separado e depende de acordo.

O que cada um pode fazer sozinho

O art. 1.314 delimita o alcance individual, e ele é mais amplo do que a maioria supõe: cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, exercer sobre ela todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Duas palavras concentram o efeito prático: alhear e gravar. Cada titular pode dispor da própria fração e pode oferecê-la em garantia, sem depender dos demais.

O parágrafo único traz o limite oposto: nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Sobre a fração, liberdade individual. Sobre o bem inteiro, consenso. A linha entre as duas é exatamente onde as famílias se surpreendem, nos dois sentidos: um irmão pode gravar a parte dele em garantia de dívida pessoal sem avisar ninguém, e ao mesmo tempo nenhum deles pode, sozinho, ceder o imóvel para um terceiro usar.

A preferência, e o prazo que decai

Quando um condômino vende sua parte a estranho, o art. 504 dá aos demais o direito de preferência em condições iguais, “tanto por tanto”. E dá ao condômino que não foi avisado um remédio: depositando o preço, pode haver para si a parte vendida, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Dois elementos operam juntos e costumam ser lidos separadamente. A preferência existe. E ela evapora em cento e oitenta dias.

Há ainda uma exigência que raramente entra na conta no momento da indignação: o remédio pressupõe o depósito do preço. Preferência sem caixa disponível é preferência que não se exerce.

O parágrafo único ordena a fila quando há vários interessados: prefere quem tiver benfeitorias de maior valor e, na falta delas, o titular de quinhão maior; sendo as partes iguais, adquirem em conjunto os que quiserem, depositando previamente o preço.

A divisão que qualquer um pode exigir

O art. 1.320 é o dispositivo que impede o condomínio de durar para sempre contra a vontade de alguém: a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

A todo tempo, por qualquer condômino, independentemente do tamanho da fração.

As exceções existem e todas têm teto. Os condôminos podem acordar que a coisa fique indivisa por prazo não maior de cinco anos, prorrogável. O doador ou o testador pode estabelecer indivisão, também limitada a cinco anos. E o juiz pode determinar a divisão antes do prazo, a requerimento de interessado, havendo graves razões.

Isso surpreende em duas situações frequentes. A cláusula de indivisibilidade em testamento, redigida com a intenção de manter o bem na família por tempo indefinido, encontra o limite de cinco anos. E o acordo verbal entre irmãos de não mexer no assunto por enquanto não é oponível: qualquer um pode exigir a divisão a qualquer momento.

Isso não torna o acordo inútil. Torna-o um compromisso entre pessoas, e não uma trava jurídica. A distinção precisa estar clara antes que alguém a descubra do jeito ruim.

Quando a coisa não se divide

Se o bem é indivisível e os condôminos não chegam a acordo, o art. 1.322 descreve o desfecho: não querendo os consortes adjudicá-la a um só, indenizando os outros, a coisa será vendida e o apurado repartido, preferindo-se na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver benfeitorias mais valiosas ou, não as havendo, o de quinhão maior.

O parágrafo único cobre o empate com um procedimento de licitação, primeiro entre estranhos e depois entre os condôminos, preferindo, em condições iguais, o condômino.

Ler esse artigo em voz alta numa reunião de família muda a natureza da conversa. A leitura corrente é que o impasse mantém tudo como está. O art. 1.322, combinado com o art. 1.320, mostra que o impasse tem uma saída definida, e que ela pode ser acionada por um único participante.

Administração e frutos

Dois artigos curtos fecham o quadro. O art. 1.323 estabelece que a maioria delibera sobre a administração da coisa comum e escolhe o administrador, que pode ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, prefere-se o condômino em condições iguais. O art. 1.326 determina que os frutos da coisa comum, não havendo estipulação em contrário ou disposição de última vontade, são partilhados na proporção dos quinhões.

O arranjo mais comum nas famílias não passa por nenhum dos dois. Um herdeiro administra, sem título e sem remuneração, distribui os frutos e rateia as despesas. Enquanto a relação é boa, funciona. Quando deixa de ser, quem administrou precisa demonstrar anos de movimentação e não tem o documento que o legitimava.

Formalizar o que já acontece não muda a prática. Muda quem fica exposto quando alguém questionar.

O que fazer com isso

O exercício que antecede qualquer decisão é de levantamento, e ele não depende de contratar nada.

Para cada imóvel com mais de um dono: extrair da matrícula a fração exata de cada titular, sem confiar na memória da partilha; apurar o custo anual efetivo; calcular quanto caberia a cada um pela fração e quanto cada um efetivamente pagou nos últimos doze meses; registrar quem está na posse e a que título; e verificar se existe algum gravame sobre a fração de algum titular.

A diferença entre o que caberia e o que foi pago é o saldo real entre os condôminos. Ele quase sempre existe, e quase nunca foi calculado.

As fontes deste artigo são os arts. 504, 1.314, 1.315, 1.316, 1.320, 1.322, 1.323 e 1.326 do Código Civil, na redação vigente consultada no portal do Planalto. Situações concretas dependem de análise específica e de orientação profissional.