Por Que 90% dos Investidores Negligenciam Garantias Reais e Gravames em Órgãos Públicos 

A negligência em relação às garantias reais e seu adequado registro através de gravames  em órgãos públicos representa uma das principais causas de perdas patrimoniais  devastadoras, podendo custar até R$ 40 milhões em investimentos comprometidos por  garantias inexistentes ou inadequadamente registradas. Como alertam os especialistas,  escolher o veículo de investimento errado ou não ter uma estrutura de veículos de  investimento adequada pode ser uma causa mortis para a sua estrutura patrimonial.  Esta afirmação dramática destaca como a ausência de garantias adequadamente  estruturadas pode literalmente destruir patrimônios familiares construídos ao longo de  décadas. 

A compreensão fundamental que deve orientar qualquer investidor é que,  independentemente do invólucro financeiro, existe sempre um investimento final na  economia real. O dinheiro veste a roupa que precisar. Quando você investe num CRI,  você investe num produto final. Quando você investe num LCI, você investe num  produto final. Quando você investe num CDB, você investe no banco. Então, assim, no  final, existe um investimento em economia real. 

Esta compreensão é crucial porque revela que, mesmo em investimentos  aparentemente seguros e regulados, existem riscos associados ao ativo final que lastreia  o instrumento financeiro. Há uma sensação tecnicamente incorreta de segurança maior  em relação a instrumentos financeiros do que investimentos reais, investimentos finais.  Esta percepção de maior segurança em instrumentos financeiros deriva principalmente  da presença de reguladores e da padronização dos processos. 

Contudo, o que a maior parte das pessoas negligencia dentro desse ambiente é de que  os instrumentos financeiros são roupas que os investimentos vestem para receberem o  capital do investidor. A realidade subjacente permanece a mesma: todo investimento  possui riscos inerentes que devem ser mitigados através de garantias adequadamente  estruturadas e registradas. 

As garantias representam uma proteção essencial contra o risco de inadimplência ou  insucesso de um investimento, funcionando como uma rede de segurança que permite  ao investidor recuperar ao menos parte do capital investido em caso de problemas. Para  você que ainda não tem esse acompanhamento profissional, o mais recomendado, é que você tenha uma estrutura de garantias, você vai investir, já que é difícil para você  entender o que é a economia real final, o que é veículo de investimento, se efetivamente  é aquele veículo precisaria ser necessário ou não? Você precisa ter um nível de  segurança maior sobre o seu investimento. 

Existem diversos tipos de garantias que podem ser associadas a investimentos. As  garantias, existem vários tipos de garantias, quirografadas, coordinadas, garantias reais.  Quando a gente pensa em investimento real, vamos pensar em investimentos  imobiliários, que são, eu diria, os principais, o investimento imobiliário, ele é o principal  tipo de investimento hoje, para brasileiros, além dos instrumentos financeiros. 

Garantias reais são aquelas vinculadas a bens tangíveis, como imóveis, equipamentos,  veículos. Em caso de inadimplência, o credor pode executar estes bens para recuperar  seu investimento. Garantias quirografárias são garantias baseadas apenas na promessa  de pagamento do devedor, sem vinculação específica a bens, representando um nível  menor de segurança. Garantias fidejussórias são garantias prestadas por terceiros, como  fianças e avais, onde uma pessoa ou empresa se compromete a honrar a dívida em caso  de inadimplência do devedor principal. 

Um dos principais alertas dos especialistas refere-se à falsa sensação de segurança que  muitos investidores têm ao ver garantias mencionadas em contratos. Assim como uma  garantia só no papel, ela não tem a menor importância, ah não, eu vou te colocar aqui o  meu terreno como garantia, aí vai lá no contrato. Bota lá os dados do terreno, bota tudo.  Mas no cartório de imóveis da região, o terreno não está sendo gravame. 

Esta situação cria uma vulnerabilidade significativa. Então, qualquer outro credor que  acesse aquele cartório para fazer uma barredura no nome do dono do terreno, por  exemplo, supondo que seja um devedor, ele vai encontrar o terreno disponível para uma  execução. Então, o terreno não é seu. Ele não está na sua garantia de fato. 

Um caso exemplar ilustra dramaticamente como a negligência em relação a garantias e  gravames pode destruir valor patrimonial. Uma família empresária investiu R$ 25  milhões em múltiplos projetos imobiliários ao longo de cinco anos, sempre exigindo  garantias que consideravam robustas. Todos os contratos continham descrições  detalhadas de imóveis oferecidos como garantia, com valores de avaliação que cobriam  amplamente os investimentos realizados. 

Durante anos, sentiram-se seguros com estas garantias aparentemente sólidas. Quando  problemas começaram a surgir em alguns projetos, descobriram uma realidade  devastadora: nenhuma das garantias estava adequadamente registrada nos cartórios de  imóveis. Os terrenos e imóveis oferecidos como garantia permaneciam livres e  desembaraçados, disponíveis para execução por outros credores.

Pior ainda, alguns dos imóveis já haviam sido oferecidos como garantia para outros  investidores e instituições financeiras. Quando tentaram executar as garantias,  descobriram que outros credores tinham prioridade legal por terem registrado  adequadamente seus gravames. O resultado foi perda total de R$ 18,7 milhões em  investimentos que acreditavam estar protegidos por garantias sólidas. 

Os especialistas destacam dois elementos essenciais que devem ser verificados em  qualquer garantia. O primeiro ponto quando a gente pensa em garantia é validar o valor  da garantia. Validar o quanto essa garantia efetivamente vale, para que você tenha a  tranquilidade de que aquele dinheiro aportado, ele irá retornar. 

Esta validação é crucial porque já passei por fraudes aqui. Que apenas no momento da  fraude, a gente investigando o terreno final, os ativos garantidores finais, nós vimos que  aqueles ativos garantidores não correspondiam ao que eles deveriam valer. O  especialista alerta para um cenário preocupante: porque mesmo que você tenha uma  capacidade de executar a garantia, é uma garantia que não vale o que ela diz valer. 

A recomendação é clara: e se ele não retornar, você vai ter uma garantia que vale mais  do que o seu investimento, para você poder converter essa garantia em dinheiro no  tempo que precisar. O segundo pilar, igualmente importante, é garantir que a garantia  esteja formalmente registrada e vinculada ao seu investimento. 

Não basta dizer que tem um ativo em garantia, ele embaixo está no contrato do  investimento, que pode ser, por exemplo, um empréstimo direto, mútuo, normal, sem  esse ativo estar registrado, gravamado, vinculado a esse contrato de empréstimo nos  cartórios, nas juntas comerciais, se forem cotas da sociedade, enfim. É preciso que as  suas garantias estejam registradas em nome do seu investimento. 

Este registro é o que assegura a efetividade da garantia. E esse gravame, esse registro  nos órgãos públicos, ele ocorre em qualquer lugar do mundo. Em Portugal, se você vai  fazer uma aparação de empréstimo que tem um ativo imobiliário como garantia, você  tem lá que registrar nos órgãos públicos esse gravame. Aqui no Brasil, da mesma forma.  Nos Estados Unidos, da mesma forma. 

Gravames são anotações ou registros formais em órgãos públicos que indicam a  existência de ônus, limitações ou restrições sobre um bem. Eles servem para dar  publicidade à existência de garantias, impedindo que o mesmo bem seja oferecido  como garantia a múltiplos credores sem o conhecimento destes. Dependendo do tipo  de bem oferecido como garantia, os gravames são registrados em diferentes órgãos. 

Para imóveis, o registro ocorre em cartórios de registro de imóveis da localidade onde o  imóvel está situado. Para veículos, em departamentos de trânsito ou órgãos  equivalentes. Para embarcações, em capitanias dos portos ou órgãos da marinha. Para aeronaves, no registro aeronáutico brasileiro. Para participações societárias, em juntas  comerciais ou cartórios de registro de títulos e documentos. 

Um dos riscos mais frequentes é a oferta de garantias que já estão comprometidas com  outros credores. Outro dia eu vi um contato de investimento que a garantia era uma  unidade que já estava leinada ao banco por estar financiando a obra, a produção do  empreendimento, olha, não tinha garantia então, porque a garantia estava subordinada  ao banco, se o negócio desse errado, antes de eu receber quem recebe é o banco, não é  uma garantia, concorda? 

Outro risco significativo é a superavaliação deliberada do valor das garantias. Será que  vale 200 mesmo? Eu já passei por fraudes aqui. Que apenas no momento da fraude, a  gente investigando o terreno final, os ativos garantidores finais, nós vimos que aqueles  ativos garantidores não correspondiam ao que eles deveriam valer. 

Os especialistas alertam para um comportamento cultural que aumenta a  vulnerabilidade. Nós vimos muito aqui, eu diria que o brasileiro, ele confia no outro. Por  mais que a gente diga que o brasileiro é desconfiado, o brasileiro, ele confia no outro.  Parte da confiança, eu acredito, é a desinformação. O indivíduo, ele não sabe como se  posicionar, ele não sabe o que esperar, inclusive. Então, ele se posiciona com um nível  de fidúcia maior do que o que ele deveria no final do dia. 

Um fator estrutural que aumenta os riscos é a assimetria de informação. As fraudes...  Elas acontecem em muitos níveis no mercado financeiro. No mercado financeiro, o  mercado é simetria, né? Quem tem mais informação, tira dinheiro de quem tem menos  informação. É assim que funciona. É tudo certo, essa é a regra, só aceitar e transitar nela  com consciência. 

A negligência em relação às garantias reais e gravames em órgãos públicos representa  uma vulnerabilidade crítica que pode destruir patrimônios familiares inteiros. A  implementação de processos estruturados de verificação e registro de garantias  representa investimento fundamental para proteção patrimonial eficaz e sustentável.

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