Herança, doação e renda de aluguel mudam de patamar com a reforma. Calcule a sua exposição e veja como organizar o seu patrimônio imobiliário na janela de 2026, enquanto a regra de hoje ainda vale.
No Brasil, o patrimônio imobiliário cresceu e a estrutura ficou para trás. Terrenos, apartamentos e salas costumam estar em nome de pessoas físicas, sem holding, sem planejamento de sucessão e sem organização da renda de aluguel.
Enquanto isso não é organizado, a reforma vai cobrando mais em cada frente: o ITCMD sobe e passa a incidir sobre o valor de mercado, o aluguel entra no IBS e na CBS, e o inventário fica mais caro. É assim que uma parte do patrimônio imobiliário se perde em imposto que poderia ter sido evitado em vida.
Patrimônio grande não é patrimônio protegido. Proteger os seus imóveis é organizar a estrutura em vida, antes de a nova regra entrar em vigor.
Uma estimativa do novo imposto (IBS e CBS) sobre a sua renda de locação, quando você se enquadra como contribuinte. Ajuste com os seus números.
Carga total sobre a locação = receita anual de aluguel × carga tributária total estimada (IRPF somado ao IBS e à CBS, com redutor de 70% na parte de consumo).
Para a pessoa física, o IBS e a CBS na locação são carga nova, somada ao imposto de renda, e valem para quem tem mais de 3 imóveis e recebe acima de R$ 240 mil por ano. Numa holding, o IBS e a CBS substituem tributos antigos e geram créditos, reduzindo a conta. Por isso o percentual real depende do caso, e um diagnóstico é necessário para avaliar a alíquota de cada situação. Estimativa ilustrativa, não é cálculo fiscal.
Quem vive de aluguel quase sempre recebe na pessoa física, porque foi assim que começou. A conta muda de forma relevante conforme o regime, e um dos quatro caminhos que se costuma ouvir por aí sequer é permitido em lei para locação de imóvel próprio. Informe o aluguel que você recebe por mês e veja as quatro contas lado a lado.
Pessoa física. Tabela progressiva mensal do carnê-leão, alíquota de até 27,5% com parcela a deduzir de R$ 908,73, aplicada sobre o aluguel menos as despesas que são ônus do locador. A Lei 15.270/2025 zerou o imposto para quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável por mês e criou redução parcial até R$ 7.350; acima disso a tabela é aplicada cheia.
Lucro presumido. Presunção de 32% sobre a receita de locação. IRPJ de 15% sobre a presunção (4,8% da receita), adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20 mil mensais de lucro presumido, CSLL de 9% sobre a presunção (2,88% da receita) e PIS e Cofins cumulativos de 3,65%. A carga mínima é de 11,33% da receita e chega a cerca de 14,53% quando o adicional é acionado. As despesas do imóvel não reduzem essa base.
Lucro real. IRPJ de 15% mais adicional de 10% e CSLL de 9% sobre o lucro apurado, com PIS e Cofins não cumulativos de 9,25% sobre a receita. Na locação praticamente não há créditos a tomar, e por isso o regime costuma ser o mais caro dos três.
Simples Nacional. A lei não permite. O artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar 123/2006, na redação da Lei Complementar 214/2025, impede a opção pelo regime a quem exerce atividade de locação de imóveis próprios. A exceção alcança apenas a cessão de uso acompanhada de serviço tributado pelo ISS, como salão de festas, centro de convenções, escritório compartilhado e quadra esportiva. Locação pura, residencial ou comercial, não entra.
IBS e CBS. A locação entra no regime específico de bens imóveis, com redução de 70% na base. A pessoa física só é contribuinte se tiver recebido mais de R$ 240 mil no ano anterior e a receita vier de mais de três imóveis. Há ainda dedução mensal por imóvel residencial alugado, cujo valor-base é de R$ 600 e é corrigido pelo IPCA; usamos o valor-base.
Os três momentos. Em 2026 o IBS e a CBS estão em fase de teste, com 0,1% e 0,9% compensáveis, e por isso a simulação de hoje não os soma ao caixa. A partir de 2027 PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a ser cobrada, com o IBS ainda simbólico em 0,1%; usamos a estimativa de 8,8% do Ministério da Fazenda para a CBS. No regime pleno, a partir de 2033, os dois somados chegam à alíquota de referência cheia. Nenhuma dessas alíquotas está fixada em lei: elas serão definidas por resolução do Senado Federal, e por isso a tela permite mover o percentual e ver o efeito de outro patamar.
O que não entra nesta conta. Os créditos de IBS e CBS que a pessoa jurídica aproveita sobre manutenção, obras e serviços do imóvel, o ITBI na integralização do patrimônio, o custo de constituir e manter a empresa e o efeito sucessório da estrutura. Estimativa ilustrativa, não é cálculo fiscal.
No imobiliário, o maior impacto do novo ITCMD está na base de cálculo. Ela deixa de ser o valor venal ou declarado e passa a ser o valor de mercado do imóvel. Um apartamento comprado há vinte anos passa a ser tributado pelo que vale hoje. Veja a diferença.
A partir de 2027, herdar, doar e alugar imóveis passa a custar mais. A janela para organizar é 2026.
Calcular a minha exposiçãoQuanto você pagaria a mais de ITCMD na herança e na doação, e de IBS e CBS na locação, com base no valor de mercado.
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